房子的建筑面积和实际使用面积怎么算?

题目

房子的建筑面积和实际使用面积怎么算?
刚买的新房,建筑面积和实际使用面积相差了28个平方,怎么计算公摊面积?

答案

　　建设部：公摊面积计算出台标准(附全文)
　　自5月1日起,一直在百姓购房时引起争议的公共走廊、楼梯下空间等使用面积的计算问题,将有一个明确的说法.记者昨天从建设部获悉,刚刚颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》,针对因开发商多算分摊公共使用面积而引起的纠纷,制定出计算标准,从而让百姓在购房时心中有数,并降低开发商对消费者进行欺诈的可能.
　　据了解,在房屋权属证书附图中,要注明房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积.但是,由于现行的《房产测量规范》中,缺少对部分内容的明文规定,也为部分欺诈行为提供了可能.不少百姓在购房时,尽管注意到了这一问题,但由于没有相应的标准,只有干吃哑巴亏.
　　该通知明确规定,必须由房产测绘单位对房产实施测绘.《房产测量规范》未作规定或规定不明确的,暂按下列规定执行：楼梯已计算建筑面积的,其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积.临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱、是否有维护结构,均不计算建筑面积.二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行.与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑,不计算建筑面积.室外楼梯的建筑面积,按其在各楼层水平投影面积之和计算.计算建筑面积的房屋,层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米）.
　　同一楼层外墙,既有主墙又有玻璃幕墙的,以主墙为准计算建筑面积,墙厚按主墙体厚度计算.房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的,层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积.
　　《北京青年报》 2002-04-10
　　附:《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》(全文）
　　建住房[2002]74号
　　各省、自治区建设厅,直辖市建委及有关部门：
　　为了切实做好房屋面积计算和房屋权属登记工作,保护当事人合法权益,现就有关问题通知如下：
　　一、在房屋权属证书附图中应注明施测的房产测绘单位名称、房屋套内建筑面积（在图上标注尺寸）和房屋分摊的共有建筑面积.
　　二、根据《房产测绘管理办法》的有关规定,由房产测绘单位对其完成的房产测绘成果的质量负责.
　　三、房屋权属登记涉及的有关房屋建筑面积计算问题,《房产测量规范》未作规定或规定不明确的,暂按下列规定执行：
　　（一）房屋层高
　　计算建筑面积的房屋,层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米,以下同）.
　　（二）外墙墙体
　　同一楼层外墙,既有主墙,又有玻璃幕墙的,以主墙为准计算建筑面积,墙厚按主墙体厚度计算.
　　各楼层墙体厚度不同时,分层分别计算.
　　金属幕墙及其他材料幕墙,参照玻璃幕墙的有关规定处理.
　　（三）斜面结构屋顶
　　房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的,层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积.
　　（四）不规则围护物
　　阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板水平投影计算建筑面积.
　　（五）变形缝
　　与室内任意一边相通,具备房屋的一般条件,并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积.
　　（六）非垂直墙体
　　对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋,层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积.
　　房屋墙体向外倾斜,超出底板外沿的,以底板投影计算建筑面积.
　　（七）楼梯下方空间
　　楼梯已计算建筑面积的,其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积.
　　（八）公共通道
　　临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱,是否有维护结构,均不计算建筑面积.
　　（九）二层及二层以上的房屋建筑面积均按《房产测量规范》中多层房屋建筑面积计算的有关规定执行.
　　（十）与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑,不计算建筑面积.
　　（十一）室外楼梯的建筑面积,按其在各楼层水平投影面积之和计算.
　　四、房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.20米的部分,在房屋权属登记中应明确其相应权利的归属.
　　五、本通知自二○○二年五月一日起执行.
　　各地在执行中有何问题,请及时告我部住宅与房地产业司.
　　中华人民共和国建设部
　　二○○二年三月二十七日
　　建设部网站 2002年4月10日