土地估价师,楼主比较笨 请写出清晰的解题过程,

题目

土地估价师,楼主比较笨 请写出清晰的解题过程,
1.某宗土地第一年纯收益为10万元,第二年为12万元,第三年为13万元,以后每年为14万元不变,土地还原利率为8%,则该宗地40年使用权价格为?
2.某企业以国家出租方式取得某办公用地使用权,目前实际支付的年租金为5万元,租期5年,租金不调整.如果目前同类用地市场年租金为8万元,承租土地使用权的还原利率为6%,则承租土地使用权价格为?
3.某宗不动产预计未来第一年的总收益与总费用分别为12万元和7万元,此后逐年递增2%和1%,该不动产的还原利率为8%,则该不动产的价格为?

答案

1、P=10/(1+8%)+12/(1+8%)^2+13/(1+8%)^3+14/[8%X(1+8%)^3]X[1-1/(1+8%)^40-3=9.259+10.288+10.3198+138.9206x0.942=160.73万元
2、承租土地使用权价格＝3/6%×[1—1／(1十6％)5]＝12．64万元
3、V=12/(8%-2%)-7/(8%-1%)=100万元